1. Đất BHK là gì


Bên cạnh đất thổ cư, nhóm đất BHK cũng được nhiều người chú ý đến. Tuy nhiên, khái niệm loại đất BHK là gì vẫn còn xa lạ với nhiều người. 


Để giải đáp đất BHK là đất gì, cần căn cứ tại bảng ký hiệu các loại đất mục số III, Phụ lục 1 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Theo đó, ký hiệu đất BHK là biểu thị của nhóm đất trồng cây hàng năm, thuộc loại đất nông nghiệp. 


Nhờ có kí hiệu này, việc quản lý đất đai sẽ trở nên thuận tiện hơn, người sử dụng khi nhìn vào sẽ hiểu được ý nghĩa từng loại đất và hạn chế được tình trạng sử dụng sai mục đích.


Theo quy định tại Phụ lục số 01, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là loại đất được sử dụng cho mục đích trồng các loại cây gieo trồng, có tổng thời gian thu hoạch, hoàn thiện chu trình sản xuất không được quá 1 năm. Quy định này áp dụng đối với cả đất trồng cây hàng năm được lưu lại gốc để tiếp tục thu hoạch, nhưng không quá 5 năm và trồng những nhóm cây hàng năm theo hình thức canh tác không thường xuyên nhưng có chu kỳ.


Đất trồng cây hàng năm cụ thể bao gồm những nhóm sau:


  1. Thứ nhất, đất trồng cây hàng năm là đất trồng lúa.
  2. Thứ hai, đất trồng cây hàng năm là đất trồng cây khác không phải lúa như: cây rau, dược liệu, mía, cói, sả, đất trồng cỏ, đất đã qua cải tạo để thực hiện chăn nuôi gia súc.
  3. Thứ ba, đó là đất nương rẫy được sử dụng để trồng cây hàng năm khác.


“Đất BHK là gì” là thắc mắc được nhiều người quan tâm


2. Gia hạn đất BHK là gì


Như đã đề cập, đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó, căn cứ tại Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên loại đất này được quyền gia hạn để tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm. Thủ tục gia hạn quyền sử dụng phải đảm bảo tuân theo quy định tại Khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.


Hồ sơ gia hạn đất BHK gồm những gì?

Hồ sơ gian hạn đất BHK phải có đầy đủ các loại giấy tờ sau:


- Dựa vào mẫu số 09/ĐK trong Thông tư 24/2014/TT - BTNMT, thực hiện đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền trên đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.


Cơ quan tiếp nhận và quy trình nộp hồ sơ:

- Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền xem xét, xác nhận vấn đề trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình đó. Và đảm bảo diện tích này chưa có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước trước khi chuyển giao đến Văn phòng đăng ký đất đai.


- Văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận hồ sơ sẽ xác nhận thời hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh sửa vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.


- Sau khi hoàn thành thủ tục, chủ thể nhận có nhu cầu gia hạn nhận lại Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Thời hạn nhận là không quá 10 ngày trừ trường hợp xảy ra trường hợp bất khả kháng.


Thời hạn tiếp nhận, xử lý đơn gia hạn sử đất không quá 10 ngày làm việc


3. Có nên mua đất trồng cây hàng năm không?


Tùy từng giai đoạn và khu vực, nhưng nhìn chung thị trường bất động sản vẫn luôn có những biến động. Nếu biết nắm bắt thời cơ thì đây là lĩnh vực đầu tư có khả năng sinh lời cao. Bên cạnh việc rót vốn đầu tư vào các loại hình bất động sản phổ biến như đất thổ cư, đất nông nghiệp, nhiều người sẽ đặt ra câu hỏi liệu có nên mua đất trồng cây hàng năm không. Để trả lời cho câu hỏi này, hãy xem các chuyên gia phân tích về ưu điểm khi đầu tư vào từng loại hình sau đây.


Trước tiên là nhóm đất thổ cư:

- Đây là nhóm đất duy nhất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng các công trình nhà ở - mục đích mà nhiều chủ thể mua đất hướng đến.


- Giá đất thổ cư thường ở mức rất cao, đặc biệt là những lô nằm ở khu vực địa thế thuận lợi. Do đó, số người đủ điều kiện rót tiền vào chúng sẽ không nhiều. Tuy nhiên, khả năng sinh lời đối với những mảnh đất này lại vô cùng hấp dẫn.

Nhiều người băn khoăn khi có ý định đầu tư vào đất BHK


Đối với nhóm đất trồng cây hàng năm

Chúng được xếp vào đất nông nghiệp với mục đích chính là trồng trọt. Việc tự ý sử dụng trái với mục đích này sẽ dẫn đến sai phạm và chịu nhiều hậu quả pháp lý nặng như: thu hồi đất, phạt hành chính, dỡ bỏ công trình đã xây dựng,... Cũng vì thế mà nhiều người có tâm lý e dè khi đầu tư vào loại đất này. 


Tuy nhiên, cũng không ít người cho rằng đầu tư đất trồng cây hàng năm rất có tiềm năng, nếu có chiến lược phù hợp, việc rót vốn vào loại hình này hứa hẹn sẽ mang lại nguồn lợi nhuận rất cao. Bởi theo họ, do tính chất chỉ có thể trồng trọt, đồng nghĩa với việc giá đất cũng ở mức thấp hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Như vậy, chỉ với một số vốn trung bình đã có thể mua được một diện tích đất tương đối lớn. Sau đó, chỉ cần xin chuyển đổi mục đích sử dụng thì giá trị sẽ tăng lên rất nhiều.


Thế nhưng, bước vào kinh doanh, đặc biệt là ở lĩnh vực nhà đất thì mức độ rủi ro ở mỗi loại hình đều rất lớn. Dù tiềm năng lợi nhuận cao nhưng những rủi ro khi đầu tư vào loại đất trồng cây hàng năm cũng không hề thấp. Bởi không ít trường hợp do chủ quan, chưa tìm hiểu cụ thể đã mua phải đất đã không nằm trong diện quy hoạch đất ở. Điều này đồng nghĩa với việc không thể đạt mục đích ban đầu là “kinh doanh đất thổ cư”, dẫn đến đóng băng, chôn vốn. Trong trường hợp cho thuê lại thì thời hạn thu hồi vốn thường rất lâu.


Kinh nghiệm đầu tư đất BHK sinh lời cao

Để có thể rót vốn một cách thành công vào thị trường đất trồng cây hàng năm, cần lưu ý ba vấn đề cơ bản sau:


  1. Có nguồn vốn dự trữ dồi dào bởi quá trình chuyển mục đích tốn nhiều thời gian và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
  2. Tìm hiểu kỹ các quy định về Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn đi kèm.
  3. Tìm hiểu hiện trạng quy hoạch nếu có tại Ủy ban nhân dân địa phương để tránh tình trạng mua phải đất không thuộc diện quy hoạch đất ở.


Mỗi nhóm đất đều cho một lợi ích kinh tế nhất định nếu khai thác phù hợp, hiệu quả


4. Đất BHK có chuyển đổi sang đất ở được không?


Theo quy định trong bộ luật đất đai mới nhất thì chủ sở hữu không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hay bất cứ loại đất nào khác nếu đó không phải là đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn. Vì vậy, với câu hỏi "Đất BHK có được xây nhà không" thì câu trả lời là - Không. Tuy nhiên, chủ sở hữu có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng. Và nếu yêu cầu chuyển đổi đất BHK sang đất thổ cư được chấp thuận thì gia chủ có thể xây nhà một cách hợp pháp.


Cơ quan tiếp nhận yêu cầu chuyển đổi đất BHK sang đất ở

Pháp luật nước ta quy định, khi có nhu cầu chuyển đổi đất BHK sang đất ở, cần phải xin phép và có sự đồng ý của cơ quan chuyên trách (căn cứ pháp lý tại điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013).


Tùy thuộc vào đối tượng xin phép là cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức, cơ quan có thẩm quyền cho phép được quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013 như sau:


- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi chủ thể xin phép là tổ chức.


- Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi chủ thể xin phép là hộ gia đình hoặc cá nhân.


- Cần lưu ý rằng, cơ quan có thẩm quyền cho phép phải là cơ quan có trụ sở đặt tại nơi có đất. Đồng thời, trong tờ quyết định cho phép phải được đóng dấu bởi những cơ quan này.


UBND cấp huyện và tỉnh là hai cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích


Căn cứ pháp lý để được chuyển đổi mục đích

Tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 có quy định về căn cứ cho phép thực hiện chuyển mục đích như sau:


  1. Bảng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, nơi có đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
  2. Tờ đơn xin chuyển mục đích sử dụng cho ghi rõ nhu cầu sử dụng.


Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh là hai cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích khi nhận được đề nghị từ đối tượng có nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, quy trình phê duyệt phải tuân theo quy định của pháp luật và bảo đảm hai căn cứ nêu trên.


Tiền sử dụng đất phải nộp

Tại điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định về vấn đề tiền chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư là khoảng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở so với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. Lưu ý giá đất phải được tính tại thời điểm ngay khi cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích.


Sau khi hoàn thành chuyển đổi mục đích sử dụng đất BHK phải nộp một khoản thuế nhất định