Từ lâu, quan niệm này đã là kim chỉ nam phấn đấu của các thành viên trong xã hội này. Nắm bắt được nhu cầu đó, bất động sản đã và luôn “HOT” trong nền kinh tế hiện nay. Với sự biến động mạnh về kinh tế nên thị trường bất động sản luôn biến động theo nhưng nó cũng mang lại những lợi ích sinh lời to lớn cho người dân và chủ đầu tư. Giá đất “nhảy múa” từng ngày khiến cho nhiều người như bị rơi vào ma trận, không biết đâu là thật, đâu là giả. Đó cũng là miếng mồi béo bở cho những kẻ lừa đảo tạo các mánh khóe, chiêu trò để lách luật lợi dụng sơ hở, thiếu hiểu biết về luật pháp của người dân, nhà đầu tư để thu nguồn lợi bất chính. – đã và đang gây nên nhiều bất bình cho người dân.


Do đó việc vạch trần các chiêu lừa, mánh khóe, lừa đảo khi mua đất nền được quan tâm hơn cả. Dưới đây là toàn bộ 6+ Kinh Nghiệm Mua Đất Nền Để Không Bị Lừa Cần Biết:


  • Lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, có năng lực tài chính, khả năng giải quyết rủi ro
  • Kiểm tra tính pháp lý và thông tin quy hoạch, tính thanh khoản cao
  • Người mua đất nền phải xem thật kĩ hợp đồng trong giao dịch, xem kĩ những thỏa thuận trước khi mua
  • Không nên tin tuyệt đối vào lời môi giới để tránh bị lừa đảo khi mua đất nền, tỉnh táo trước những cơn sốt “ảo” do môi giới dựng lên.
  • Tránh mua đất nền chung sổ
  • Định giá nền trước khi mua, Cân nhắc khả năng tài chính để chọn dự án đầu tư cho phù hợp


1. Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính mạnh, khả năng giải quyết đầu tư cao



Giá trị của mỗi dự án, mỗi lô đất nền tương đối lớn. Để bỏ ra món tiền lớn để đầu tư hay mua nhà cũng cần xem xét, tham khảo kĩ lưỡng để tránh được những rủi ro khi đầu tư. Trong đó, việc lựa chọn chủ đầu tư là yếu tố trước nhất cần xem xét mỗi khi quyết định mua dự án nào đó. Kết hợp nhuần nhuyễn các kĩ năng, kinh nghiệm và kiến thức để có những đánh giá chuẩn xác nhất về dự án. Tuy nhiên, trong số vô vàn các nhà đầu tư trên thị trường, để chọn được nhà đầu tư đất nền uy tín cũng không phải dễ dàng. Dưới đây, là những yếu tố cần và đủ của nhà đầu tư uy tín mà bạn cần xem xét trước khi quyết định:


  • Doanh nghiệp đã và đang là chủ đầu tư nhiều dự án, có sản phẩm uy tín trên thị trường, được mọi người đánh giá cao về chất lượng
  • Chủ đầu tư BDS đó hợp tác với nhiều đơn vị phân phối BDS uy tín khác, có phong cách làm việc chuyên nghiệp, phân phối nhiều sản phẩm uy tín trên thị trường và cung cấp thông tin dự án đầy đủ , công khai và minh bạch nhất
  • Cung cấp các dự án có tính pháp lý cao. Cung cấp đầy đủ thông tin trong khuôn khổ Pháp Luật khi khách hàng yêu cầu như các văn bản đầu tư.


Cách xác định uy tín của chủ đầu tư trên website chính thức của họ, chắc chắn mọi thông tin bạn tiếp nhận đều được công khai trên website của họ.


  • Tra cứu ngay tiểu sử của chủ đầu tư
  • Người mua cần dành thời gian khảo sát toàn diện, tham quan các dự án thực tế, hỏi , tiếp xúc với nhân viên của họ từ đó có những đánh giá toàn diện về dự án.
  • Kiểm tra, đánh giá tiến độ dự án, các cam kết được chủ đầu tư đưa ra trong quá trình triển khai dự án như các nhà thầu xây dựng, ngân hàng cho vay…
  • Hãy đánh giá chủ đầu tư dự án uy tín thông qua việc vận hành và quản lý dự án sau khi bàn giao cho cư dân. Hỏi trực tiếp người mua nhà, đất của họ/đối tác làm việc trực tiếp với họ. Hỏi càng nhiều người, câu trả lời càng nhất quán thì độ chính xác càng cao. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý để các câu hỏi và trả lời sao cho bảo đảm tính khách quan. Nên hỏi những người bạn biết và tin tưởng nhất nếu có thể.
  • Hãy tìm hiểu một số ý kiến đánh giá từ người mua trước hoặc cư dân tại dự án.
  • Đánh giá chất lượng thông tin dự án mà chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng
  • Áp dụng nguyên tắc mắt thấy, tay sờ, miệng nếm, mũi ngửi” để biết đến uy tín chủ đầu tư.


2. Kiểm tra tính pháp lý, thông tin quy hoạch và tính thanh khoản của lô đất

2.1 Kiểm tra tính pháp lý, thông tin quy hoạch của lô đất


  • Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
  • Có bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 phải được phê duyệt đối với dự án hơn 5ha hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 ( đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt ( cơ quan thẩm quyền nào).
  • Cần kiểm tra để tránh các dự án có nằm trong diện quy hoạch, đang tranh chấp, có được xây nhà cửa trên đó hay không, bị cơ quan thẩm quyền kê biên tài sản, …
  • Chủ đầu tư đã đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật giao thông
  • Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
  • Ý kiến chấp thuận của sở xây dựng bằng văn bản
  • Sở xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).


Quy trình bán đất nền dự án: Giao dịch đất nền dự án phải trải qua trình tự từng bước như sau:


  • Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất (Sở Tài nguyên – Môi trường tham mưu) hoặc sổ đỏ tổng thể, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất cho khách hàng.
  • Nếu đất nền dự án sẽ được xây dựng nhà ở, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản.
  • Sau khi Sở Xây dựng/ Bộ Xây dựng nghiệm thu công trình nhà ở để đưa vào sử dụng, chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho khách hàng.


2.2 Đánh giá tính thanh khoản của lô đất

Trong đầu tư bất động sản, việc đánh giá tính thanh khoản của lô đất nền có vai trò rất quan trọng. Chọn lô đất nền – cái mà có tính thanh khoản tốt – yếu tố cần xem xét mỗi khi đầu tư.


Tính thanh khoản tốt của dự án là khả năng chuyển đổi cao thành tiền mặt từ dự án đó.


Những lưu ý khi chọn dự án đất nền có tính thanh khoản tốt:


  • Dự án có chắc chắn về mặt pháp lý, có sổ hồng theo lô
  • Không quá xa trung tâm, thường khoảng 3km – 10km, xem xét hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư tại khu đó.
  • Vị trí tránh những vị trí xấu của đất như bãi đất trước làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang, lô đất đối diện với ngã 3 đường, lô đất ở góc đường, lô đất hình cánh cung như lưỡi dao hướng vào nhà, đất nằm trên ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu do sẽ tốn kém những chi phí gia cố nền đất.


3. Người mua đất nền phải xem thật kĩ hợp đồng trong giao dịch

Hợp đồng chặt chẽ là yếu tố cực kì quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người bán và người mua, cam kết và bắt buộc phải thực hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên có liên quan nếu có bên nào đó không thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng.


Trước hết, người mua dự án cần nắm rõ:


  • Thông tin dự án, giá cả, phương thức thanh toán, giá thanh toán trong bảng giá mà có đóng dấu của chủ đầu tư dự án chứ không phải do bên môi giới đưa ra
  • Người mua đất cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tất cả các thông tin pháp lý của dự án, cung cấp hồ sơ pháp lý rõ ràng, bản vẽ chi tiết, đồ án quy hoạch, giấy từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính như giấy nộp tiền sử dụng đất, thuế đất. Nếu đất phân lô bán nền thì cần phải mua đất có sổ đỏ và xem trước sổ để tránh bị lừa khi mua đất
  • Cần chú ý rằng, mọi biểu mẫu, hợp đồng mua bán đều phải được chủ đầu tư cung cấp trước khi đặt cọc. Không nên tin vào 1 số lời hứa của đơn vị nào dụ khách đặt cọc xong mới đưa biểu mẫu, hợp đồng mua bán là không đúng.


“Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005: “Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.


Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay không phù hợp về hình thức và thường chứa đựng nhiều rủi ro (nhất là đối với bên mua).


Nếu bên bán không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng bên mua vẫn đồng ý và tiến hành giao dịch thì không được coi là “bán chui”. Tuy nhiên, theo quy định của luật, từ năm 2004, khi tiến hành giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, trường hợp không có giấy tờ này mà phát sinh tranh chấp, giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận và chứa nhiều rủi ro.


Mọi cam kết thỏa thuận trước khi mua đều được ghi rõ ràng, chi tiết trong hợp đồng. Tất cả cần được chứng nhận, chứng kiến của pháp luật để nếu xảy ra rủi ro thì pháp luật sẽ can thiệp để bảo vệ quyền lợi của đôi bên.


4. Tránh mua đất nền chung sổ, xem kĩ tiến độ thanh toán tiền




Cần tránh mua đất nền chung sổ nếu không muốn phiền hà sau này vì sẽ xảy ra trường hợp diện tích đất quá nhỏ, không đủ điều kiện tách sổ. Nếu đủ diện tích thì sẽ gặp trường hợp có chủ đồng ý tách, có người không. Đặc biệt, nếu chung sổ thì bạn sẽ không xác định được vị trí của bạn trên nền đất ấy.


Xem kĩ tiến độ thanh toán:


  • Với những đất nền giá rẻ, được trả góp, bạn phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp. Do đó cần cẩn trọng trong từng bước nếu không muốn chuốc rủi ro cho mình. Bạn cần được tư vấn bởi luật sư hoặc nhà môi giới có kinh nghiệm.
  • Trước khi kí hợp đồng, cần xem xét kĩ lưỡng về tính pháp lý của dự án, hồ sơ dự án, văn bản pháp luật và đất đó có phải là đất sạch hay không.


Lưu ý những trường hợp mà người mua có thể vô tình mất tiền:


  • Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
  • Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.


5. Định giá nền trước khi mua, cân nhắc khả năng tài chính để chọn dự án đầu tư cho phù hợp

Định giá nền thông minh và tỉnh táo giúp bạn tiết kiệm được kha khá tiền. Dưới đây là các cách giúp bạn định giá hiệu quả:


  • Khảo sát giá từ website chính thức, so sánh giá
  • Xác định giá trị vị trí, tham khảo bảng giá đất
  • Đánh giá thông tin và định giá
  • Hỏi bạn bè, nhà môi giới có kinh nghiệm hoặc hỏi ý kiến luật sư


6. Không nên tin tuyệt đối vào môi giới, tỉnh táo trước những cơn sốt ảo do môi giới dựng lên

Bên cạnh những nhà môi giới có “tâm” thì đa số những nhà môi giới khác đều tận dụng những chiêu trò mánh khóe để bán được hàng nhằm thu lợi nhuận hoa hồng. Tuy nhiên vẫn có cách để vạch trần và tránh những chiêu trò lừa đảo trong mua bán nhà đất, dựng giá, tư vấn không đúng giá trị của dự án, tạo cơn sốt “ảo” cho người mua.


  • Tập trung những giá trị tiện ích nội khu và tiện ích ngoại khu mà bạn hướng đến, tham khảo kĩ lưỡng giá trị dự án để nhận ra và đánh giá đâu là giá trị thật của dự án để đưa ra quyết định đúng đắn. Chứ không nên tin hoàn toàn vào lời quảng cáo có cánh của môi giới.
  • Chú ý các dự án có hệ thống cầu đường, cầu sông, kênh rạch được xây dựng đi qua vì nó là yếu tố quan trọng giúp đẩy giá trị đất lên cao.
  • Nên đầu tư theo đội nhóm để giảm thiểu rủi ro, tỉnh táo trước những cơn sốt “ảo”, hiệu ứng đám đông của môi giới nhằm chốt sale nhanh chóng


Chúng tôi hi vọng rằng qua bài viết này bạn sẽ có cái nhìn tổng quan hơn về những thủ đoạn, lừa đảo tinh vi của môi giới, nhà đầu tư để tránh bị lừa đảo khi đi mua đất nền. Đồng thời bạn cũng sẽ nắm rõ được những nguyên tắc cần thiết khi đầu tư đất nền hay bất động sản nào đó. Hi vọng bạn sẽ chọn được mảnh đất ưng ý.